Kenapa Lelang Atau Penjualan Atas Objek Hak Tanggungan Dapat Dilaksanakan Tanpa Putusan Pengadilan

 

Hak tanggungan berdasarkan Pasal 1 angka (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah memiliki pengertian “adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain”.

 

Pastinya pernah mendengar tanah yang dilelang tanpa Putusan Pengadilan karena telah memiliki Hak Tanggungan. Biasanya pembebanan atas hak tanggungan ini didengar apabila ingin mengajukan pinjaman uang atau dana di Bank, tentu Pihak Bank meminta jaminan dari si peminjam uang (Debitur) berupa tanah atau bangunan, yang tujuan bank dari meminta jaminan tersebut. Apabila debitur tidak mampu lagi untuk membayar atau meninggal dunia dan ahli warisnya tidak sanggup untuk membayar angsuran atau cicilan terhadap bank. Maka dengan adanya hak tanggungan, pihak bank dapat langsung melakukan lelang umum terhadap barang yang dijaminkan tanpa melalui putusan pengadilan.

 

Tentunya pembebanan atas hak tanggungan ini bukan semata-semata untuk bank saja. Orang pribadi yang memiliki piutang terhadap orang lain, dapat meminta jaminan dan jaminan tersebut dapat dibebankan atas hak tanggungan yang dituangkan dalam Pasal 9 UU Hak Tanggungan yang isinya “Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang”.

 

Yang Dapat dilakukan Pembebanan Hak Tanggungan

Benda-benda yang dapat dilakukan pembebanan terhadap hak tanggungan diatur dalam Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan yakni :

 

Pasal 4

1.    Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah : a. Hak Milik; b. Hak Guna Usaha; c. Hak Guna Bangunan.

 

2.    Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.

 

3.    Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

 

4.    Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.

5.    Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik.

 

Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana Pasal 10 UU Hak Tanggungan ialah“Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut”.

 

Artinya disini pemberian hak tanggungan harus didahului adanya hubungan hukum dari Pemberi Hak Tanggungan dan Penerima Hak Tanggungan. Pemberian Hak Tanggungan tidak dapat serta merta langsung diberikan kepada Penerima Hak Tanggungan, akan tetapi jaminan yang menjadi objek Hak Tanggungan tersebut harus didaftarkan di Kantor Pertanahan objek tersebut berada (Pasal 13 UU Hak Tanggungan), yang kemudian Kantor Pertanahan akan mengeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan atas adanya pemberian hak tanggungan (Pasal 14 ayat (1) UU Hak Tanggungan).

 

Kenapa Lelang atau Penjualan atas Objek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan tanpa Putusan Pengadilan

 

Pemberian Hak Tanggungan merupakan solusi dan hak istimewa yang diberikan kepada pemegang hak tanggungan atas piutangnya kepada pemberi hak tanggungan yang sudah tidak mampu membayar hutangnya tersebut dan kekhawatiran pemberi hak tanggungan akan melarikan diri dan sulit untuk ditemui. Maka dengan adanya pembebanan hak tanggungan ini, sebagai jaminan terhadap pemegang hak tanggungan untuk mendapatkan kembali haknya dari si pemberi hak tanggungan sebagaimana yang diatur dalam Pasal 6 UU Hak Tanggungan“Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”.

 

Didalam Sertifikat Hak Tanggungan terdapat kalimat atau irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”. Kalimat irah-irah tersebut merupakan hak eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap (Pasal 14 ayat (3) UU Hak Tanggungan). Pemegang hak tanggungan dapat melakukan lelang umum atau penjualan umum terhadap objek jaminan hak tanggungan apabila debitur melakukan cidera janji (Pasal 20 ayat (1) huruf (b) UU Hak Tanggungan) dan dalam penjelasan Pasal 20 ayat (1) UU Hak Tanggungan yang berbunyi :

 

Ketentuan ayat ini merupakan perwujudan dari kemudahan yang disediakan oleh Undang-undang ini bagi para kreditor pemegang Hak Tanggungan dalam hal harus dilakukan eksekusi.

 

Pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilaksanakan dengan melalui pelelangan umum, karena dengan cara ini diharapkan dapat diperoleh harga yang paling tinggi untuk obyek Hak Tanggungan. Kreditor berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek Hak Tanggungan. Dalam hal hasil penjualan itu lebih besar daripada piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.

 

Didalam Penjelasan Undang-Undang Hak Tanggungan pada poin I tentang Umum angka (9) dijelaskan :

“Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya, jika debitor cidera janji. Walaupun secara umum ketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang berlaku, dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus ketentuan tentang eksekusi Hak Tanggungan dalam Undang-undang ini, yaitu yang mengatur lembaga parate executie sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yang Diperbaharui (Het Herziene Indonesisch Reglement) dan Pasal 258 Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura).

 

Sehubungan dengan itu pada sertipikat Hak Tanggungan, yang berfungsi sebagai surat-tanda-bukti adanya Hak Tanggungan, dibubuhkan irah-irah dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA", untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap. Selain itu sertipikat Hak Tanggungan tersebut dinyatakan sebagai pengganti grosse acte Hypotheek, yang untuk eksekusi hypotheek atas tanah ditetapkan sebagai syarat dalam melaksanakan ketentuan pasal-pasal kedua Reglemen di atas.

 

Agar ada kesatuan pengertian dan kepastian mengenai penggunaan ketentuan-ketentuan tersebut, ditegaskan lebih lanjut dalam Undang-undang ini, bahwa selama belum ada peraturan perundang-undangan yang mengaturnya, peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang diatur dalam kedua Reglemen tersebut, berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan.”

 

Jelas dengan adanya pembebanan atas hak tanggungan membuat kreditor untuk mendapatkan hak nya secara jelas dan pasti apabila debitur melarikan diri dan tidak mau membayar hutangya dan kreditur penerima hak tanggungan tidak perlu lagi repot-repot membuang waktu, biaya, dan tenaga untuk mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri atas perbuatan ingkar janji yang dilakukan oleh debitur karena sertifikat hak tanggungan sama dengan putusan pengadilan yang telah memiliki kekuatan hukum yang tetap.

 

Demikian artikel ini semoga bermanfaat, apabila ada kritik dan saran silahkan tambahkan dikolom komentar, terima kasih.

 

Dasar Hukum :

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 TentangHak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah